Perkembangan kehidupan modern di tengah masyarakat saat ini tidak terlepas dari adanya hubungan hukum sewa menyewa, dalam memenuhi kebutuhan hidup tempat tinggal banyak masyarakat yang memilih menyewa dari pada membeli rumah dengan berbagai faktor seperti ekonomi, fleksibilitas transportasi, ataupun kebutuhan sementara. Banyak orang yang menyewa rumah untuk tempat tinggal, usaha atau untuk keperluan sementara yang berlandaskan dengan kesepakatan antara penyewa dan pemilik dengan cara yang sederhana. Hubungan hukum yang terjadi antara pemilik dan penyewa sering terjadi dilakukan dengan informal tanpa adanya sebuah perjanjian tertulis, melainkan hubungan hukum yang berdasarkan pada asas kebebasan berkontrak dan kepercayaan serta kesepakatan secara lisan antara pemilik dan penyewa selama tidak bertentangan dengan undang – undang, ketertiban umum, atau kesusilaan.
Dalam praktiknya, tidak semua perjanjian sewa rumah dituangkan dalam bentuk tertulis. Namun, perjanjian lisan sering kali menimbulkan adanya persoalan hukum ketika terjadinya perselisihan antara para pihak yaitu penyewa dan pemilik. Seperti ketika penyewa melakukan wanprestasi, maka akan menjadi sulit pertanggungjawabannya karena hanya berdasarkan asas kepercayaan antara para pihak. Asas kepercayaan sangat penting diterapkan dalam sebuah perjanjian, yang mana prinsip dalam asas ini adalah keyakinan para pihak dalam melakukan suatu perbuatan hukum, dalam hal ini sewa menyewa rumah.
Berdasarkan ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), perjanjian lisan tetap memiliki kekuatan hukum selama memenuhi unsur Pasal 1320 KUH Perdata. Namun, secara pembuktian dan perlindungan hukum, bentuk tertulis jauh lebih kuat. Hal ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan hukum, kekuatan pembuktian, dan akibat hukum dari perjanjian sewa menyewa rumah tanpa dokumen tertulis.
Menurut Pasal 1548 KUH Perdata, sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lain kenikmatan dari suatu barang selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut.
Selanjutnya, Pasal 1320 KUH Perdata menentukan empat syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu:
- Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
- Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
- Suatu hal tertentu;
- Suatu sebab yang halal.
Berdasarkan ketentuan tersebut, tidak ada keharusan bahwa perjanjian harus dibuat secara tertulis. Dengan demikian, perjanjian sewa menyewa rumah secara lisan tetap sah secara hukum selama memenuhi empat syarat sah perjanjian tersebut. Artinya, sepanjang terdapat kesepakatan antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan mengenai objek (rumah), jangka waktu sewa, serta besaran harga sewa, maka perjanjian tersebut dianggap mengikat secara hukum.
Secara prinsip, hukum perdata menganut asas kebebasan berkontrak sebagaimana tercantum dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Dengan demikian, perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat secara lisan pun tetap memiliki kekuatan hukum yang sama dengan perjanjian tertulis, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum.
Namun, perbedaan mendasar terletak pada alat bukti. Berdasarkan Pasal 1866 KUH Perdata dan Pasal 164 HIR, alat bukti yang sah meliputi bukti tulisan, saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Dalam perjanjian lisan, pihak yang dirugikan akan kesulitan membuktikan isi dan keberadaan perjanjian jika tidak ada bukti tertulis, sehingga kedudukannya menjadi lemah dalam proses pembuktian di pengadilan. Oleh karena itu, walaupun sah, perjanjian lisan memiliki risiko hukum yang lebih besar.
Kemudian bagi penyewa atau pemilik yang melanggar suatu perjanjian sewa menyewa dan menimbulkan adanya kerugian disebut dengan wanprestasi yaitu lalai dalam memenuhi perjanjian sesuai dengan kesepakatan antar pihak, baik tidak melaksanakan perjanjian, terlambat melaksanakan, atau melaksanakan dengan cara yang tidak sesuai dengan perjanjian dan telah melakukan perbuatan melawan hukum. Pelanggaran wanprestasi dapat dijerat dengan Pasal 1243 KUH Perdata dan Pasal 1365 KUH Perdata, yang mana bahwa Pasal 1243 KUH Perdata mengatur tentang ketika perjanjian yang telah dilanggar dan pihak yang bersalah telah diperingatkan dan tetap tidak melaksanakannya. Lalu pada Pasal 1365 KUH Perdata menyatakan, bahwa setiap perbuatan yang melawan hukum dan menyebabkan kerugian kepada orang lain, mewajibkan bahwa pihak yang bersalah untuk menggantikan kerugian.
Maka perjanjian sewa menyewa rumah tanpa perjanjian tertulis tetap memiliki kekuatan hukum yang sah selama memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Namun, dari segi pembuktian, perjanjian lisan memiliki kelemahan karena sulit dibuktikan apabila terjadi sengketa. Oleh sebab itu, disarankan agar setiap perjanjian sewa menyewa rumah dibuat secara tertulis dan disertai tanda tangan kedua belah pihak sebagai bentuk perlindungan hukum dan kepastian hak.
Penulis: Irene Patricia
