Dalam praktik hukum di Indonesia, perjanjian menjadi aspek penting dalam mengatur hubungan para pihak dalam sebuah transaksi, termasuk akta jual beli yang umum digunakan untuk mencatat kesepakatan antara penjual dan pembeli. Selain akta notaris yang memiliki kekuatan hukum formal, masyarakat juga kerap menggunakan perjanjian di bawah tangan karena lebih fleksibel, sederhana, dan tidak memerlukan biaya serta prosedur yang kompleks. Perjanjian di bawah tangan tetap sah dan mengikat apabila memenuhi syarat hukum yang berlaku, namun kekuatan pembuktiannya lebih lemah sehingga berpotensi menimbulkan sengketa apabila terjadi pengingkaran atau perbedaan penafsiran isi perjanjian. Meski demikian, perjanjian di bawah tangan masih dianggap solusi praktis untuk transaksi bernilai kecil atau yang didasarkan pada rasa saling percaya, walaupun risikonya lebih besar dibandingkan akta notaris yang memberikan jaminan kepastian dan perlindungan hukum lebih kuat bagi para pihak.
Jual beli tanah adalah suatu perbuatan hukum di mana hak atas tanah beralih dari pemilik lama (penjual) kepada pihak lain (pembeli) melalui suatu perjanjian yang disertai pembayaran harga sesuai kesepakatan. Berdasarkan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Hukum Tanah menganjurkan seyogyanya semua pemindahan hak atas tanah, termasuk jual beli tanah dilakukan dengan Akta Jual Beli Tanah yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini bertujuan agar tercapainya tertib hukum administrasi pertanahan dan kepastian hukum kepada pemilik tanah. Bahwa jual beli tanah hanya bisa didaftarkan untuk mendapatkan sertipikat tanah apabila dilakukan dengan akta Jual Beli Tanah (AJB).[1]
Perjanjian yang dibuat dalam bentuk tulisan dapat berupa akta. Pada umumnya akta itu adalah suatu surat yang ditandatangani, yang memuat keterangan tentang kejadian-kejadian atau hal-hal, yang merupakan dasar dari suatu perjanjian. Akta itu dibedakan dalam 2 bentuk, yaitu: Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat umum yang berwenang sedangkan akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat oleh para pihak tanpa perantara pejabat umum yang berwenang.[2]
Akta otentik merupakan alat bukti yang sempurna, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1870 KUHPerdata sedangkan akta di bawah tangan hanya memiliki kekuatan pembuktian apabila para pihak mengakui tanda tangan dan isi perjanjiannya. Jika salah satu pihak menyangkal, maka pihak tersebut menanggung beban pembuktian untuk membuktikan penyangkalannya.
Perjanjian di bawah tangan yaitu perjanjian yang dibuat langsung oleh para pihak tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Meskipun dianggap lebih mudah dan murah, perjanjian bentuk ini sering menimbulkan masalah hukum di kemudian hari, terutama ketika muncul sengketa kepemilikan. Dalam pembuatan akta di bawah tangan, keberadaan saksi sangat penting karena kesaksian mereka dapat digunakan di persidangan apabila terjadi masalah atau salah satu pihak mengingkari isi maupun tanda tangan dalam perjanjian, sehingga membantu menentukan sah atau tidaknya perjanjian tersebut. Untuk memahami kekuatan hukum perjanjian di bawah tangan, perlu diketahui terlebih dahulu dasar hukum yang mengatur perjanjian ini. Dalam hukum perdata Indonesia, perjanjian ini tetap sah apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu:
- Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri
- Kecakapan para pihak
- Suatu pokok persoalan tertentu
- Sebab yang halal
Selama keempat syarat tersebut terpenuhi, perjanjian di bawah tangan memiliki kekuatan hukum yang mengikat para pihak yang menandatangani.
Akta di bawah tangan hanya memiliki kekuatan pembuktian formal jika tanda tangan dan isi surat diakui oleh pihak yang menandatanganinya, sehingga dapat menjadi alat bukti yang sempurna terhadap pihak tersebut sesuai Pasal 1875 KUHPerdata yang berbunyi “Suatu tulisan di bawah tangan yang diakui kebenarannya oleh orang yang dihadapkan kepadanya atau secara hukum dianggap telah dibenarkan olehnya, menimbulkan bukti lengkap seperti suatu akta otentik bagi orang-orang yang menandatanganinya, ahli warisnya serta orang-orang yang mendapat hak dari mereka”. Namun secara material kekuatan pembuktiannya terbatas dan hakim bebas menilainya terhadap pihak lain. Jika salah satu pihak menyangkal tanda tangannya, maka pihak yang mengajukan akta harus membuktikan keasliannya, misalnya dengan menghadirkan saksi yang melihat dan mendengar saat pembuatan akta tersebut.
Salah satu cara agar akta di bawah tangan tidak mudah disangkal kebenarannya, dan untuk memperkuat pembuktian dalam suatu perkara, maka akta yang dibuat di bawah tangan tersebut sebaiknya dilakukan legalisasi oleh notaris. Akta di bawah tangan yang dilegalisasi oleh notaris umumnya aktanya dibuat sendiri oleh para pihak yang berkepentingan atas kesepakatan kedua belah pihak, sedangkan mengenai tanda tangannya dan atau cap jempolnya dilaksanakan dihadapan notaris. Dalam akta di bawah tangan yang dibuat sendiri oleh para pihak dan tanda tangan atau cap jempolnya di hadapan notaris, pertanggungjawaban tentang isi dan ketentuan-ketentuannya yang ada dalam perjanjian ada pada para pihak yang membuatnya, sedangkan notaris tanggung jawabnya hanya terbatas pada kebenaran tentang tanda tangan atau cap jempol dan keabsahan surat tersebut. dalam akta di bawah tangan tersebut memang benar tanda tangan atau cap jempol pihak yang berkepentingan. [3]
Transaksi jual beli tanah di bawah tangan tanpa akta PPAT tetap berhak memperoleh perlindungan hukum untuk menjamin kepastian bagi para pihak. Perlindungan hukum diberikan apabila terjadi wanprestasi yang merugikan, khususnya terhadap pembeli. Wanprestasi berarti ingkar janji, tidak melaksanakan kewajiban, terlambat memenuhi prestasi, atau tidak melaksanakan perjanjian sama sekali.
Perlindungan hukum dalam jual beli tanah di bawah tangan terdiri dari:
- Perlindungan Preventif – mencegah sengketa melalui pengaturan dan batasan hukum sebelum terjadi pelanggaran.
- Perlindungan Represif – penyelesaian sengketa dan pemulihan hak setelah terjadi pelanggaran.
Praktik jual beli tanah di bawah tangan masih terjadi karena kendala biaya, kurangnya pemahaman hukum, hingga faktor kebiasaan masyarakat. Selain itu, belum adanya pengaturan khusus yang jelas mengenai akibat dan sanksi dari pelanggaran transaksi tersebut turut mendorong masyarakat tetap melakukannya.
Berdasarkan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mengamanatkan masyarakat untuk menjalankan proses pendaftaran tanah dengan tujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum dalam transaksi jual beli hak atas tanah. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, proses ini harus mengacu pada akta yang disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi : “Peralihan Hak atas tanah dan milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum terkait pemindahan hak karena lelang hanya dapat diaftarakan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Ketentuan tersebut menegaskan bahwa akta yang dibuat oleg PPAT merupakan bukti yang sah dan kuat dalam jual beli hak atas tanah. Transaksi yang dilakukan secara informal memang dapat dijadikan bukti, tetapi tidak memberikan kepastian dan perlindungan hukum yang memadai bagi pembeli.
Penyelesaian sengketa dibawah tangan diselesaikan dengan berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dan pengadilan tidak boleh menciptakan suatu hukum tetapi hanya melakukan suatu pencarian dan menyatakan adanya peraturan hukum yang mengatur permasalahan tersebut. Keputusan hakim dan pembuatan akta jual beli digunakan sebagai dasar bagi pihak yang mengajukan permohonan sertifikat hak atas tanah, yang bergantung pada isi dari putusan tersebut. Jika majelis hakim mengesahkan transaksi jual beli, maka putusan tersebut dapat dijadikan dasar untuk mengajukan permohonan sertifikat hak atas tanah. Fungsi dari putusan pengadilan memiliki kekuatan hukum yang setara dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan demikian, putusan pengadilan dan akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat digunakan sebagai bukti yang sah untuk menunjukkan bahwa transaksi jual beli hak atas tanah telah terjadi.[4]
Dengan demikian, kepastian dan perlindungan hukum dalam jual beli tanah hanya dapat terjamin secara optimal apabila transaksi dilakukan melalui akta yang dibuat oleh PPAT dan didaftarkan secara resmi, sehingga dapat meminimalkan sengketa serta memberikan kejelasan hak bagi para pihak.
Daftar Pustaka
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Richard Cisanto Palit. Kekuatan Akta Di Bawah Tangan Sebagai Alat Bukti Di Pengadilan. 2015.
Silviana, Ana. Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (AJB) dalam Transaksi Pemindahan Hal Atas Tanah Karena Jual Beli Tanah. Law, Development & Justice Review. 2020.
Mahesa, K. Hendra. Setianto, Muhamad Jodi. Dantes, Komang Febrinayanti. Perlindungan Hukum Dalam Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Berdasarkan Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria. Jurnal Ilmu Hukum Sui Generis. 2023.
[1] Silviana, Ana. Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (AJB) dalam Transaksi Pemindahan Hal Atas Tanah Karena Jual Beli Tanah. Law, Development & Justice Review. Vol.3, No. 2. 2020.
[2] Richard Cisanto Palit, Kekuatan Akta Di Bawah Tangan Sebagai Alat Bukti Di Pengadilan, Vol.4, No.2, 2015.
[3] Ibid Hal 138.
[4] Mahesa, K. Hendra. Setianto, Muhamad Jodi. Dantes, Komang Febrinayanti. Perlindungan Hukum Dalam Jual Beli Tanah di Bawah Tangan Berdasarkan Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria. Jurnal Ilmu Hukum Sui Generis. Vol. 3, No. 4. 2023.
Penulis: Kania Eka Firdiana, S.H.
